田中通商

理想の戸建て再生の見本です。

初心者向け不動産投資物件購入について

• １　物件探しはどうするか？

インターネットで探す

　一般的にネットで掲示されているものを調べましょう。 とはいってもいきなり調べても相当数出てきますので大手をいくつか挙げてみました。

①アットホーム、ホームズ
②楽待、健美屋、不動産連合体、不動産ジャパン

このあたりがよく投資家が使っているサイトになります。
①はテレビCMで賃貸情報などCMが流れている最もポピュラーなサイトです。
②はコアなサイトですが、こちらは投資物件に特化しています。
また、これ以外でも地域ごとで大きな不動産屋でしたら独自サイトやLINEにて物件紹介しており、お宝物件が見つかることもあります。

不動産屋で探す

実は不動産屋さんを訪ねるのも物件探しには欠かせない手段でもあります。サイトへの掲載には手数料が必要であり全ての物件を掲載しているとは限りません。そういったお宝を温めている可能性もあるので不動産業者を廻る必要があります。伺った際にこちらで探している物件の条件などを伝えておくと条件に合った物件が出たよなんて話が来ないとも限りませんから月1度位は訪問するように心がけておくのもよいと思います。

個人取引の注意点

先程と同じくインターネットを使用した方法ですが、不動産会社ではなく個人取引で売買しているサイトや０円物件のサイトがあります。（大手サイトではジモティーなど）
大前提として所有関係の調査をしましょう。また、直接個人での取引になるので司法書士の介入を依頼した方が安心です。 所有関係については登記所で登記簿、公図などを取り寄せて確認すれば問題はないでしょうが抵当権などが設定されている場合には司法書士と相談する必要があります。 0円だからとリゾートマンションや別荘の取引にも注意が必要です。タダより高いものはないという言葉の通り、年間の管理費や名義変更が高額になる事があるからです。 管理費の他にも別荘地内の自治会などがあったり水道料金が共同になっていて別途でお金がかかる場合や、そもそも別荘内での賃貸が禁止されている場合などもありますのでよく確認しておきましょう。

競売で購入する

競売での購入もありでしょう。ただ競売もやりやすくなったとはいえ初心者にはハードルは高いと思います。BITという不動産競売情報サイトがあります。競売はだれでも参加することができるのですがこのサイトで情報を収集して内容を理解できれば可能でしょう。この他にも公売情報、東京国税局などあります。

手数料についての注意点

関東圏でも１００万円位の物件はちらほらありますが、競争率が高いため即決しないと購入は困難です。ですが、そこで焦ってはいけません。 不動産業者は法律で「取引物件価格（税抜）×5％＋消費税」が仲介手数料と定められており、例えば100万円の物件の場合では55000円しか利益が出ません。そのため何かを口実に追加費用を要求してくるケースが多々あります。 安い物件を沢山売ればいいのでは？と思いますが、安い物件でも一通り同じプロセスで進めなければならないという点で同じ労力で数万円しか支払われないので業界としては厳しいのです。

余談
例えば4000万円の物件の場合だと仲介手数料 ＝ 4000万円 × 3.3％ ＋ 6万6000円 ＝ 138万6000円となりこのようなことから安い物件を不動産業者は取り扱いたくないというのが本音なのでしょう。
%の数値は価格により変動
• ２　サイトで探して買い付けをするにはどうするか。

実際に検索してみてヒットした物件があったら詳細に調べていきましょう。まずは自分の予算範囲で可能なのかを調べたうえで算出していくことです。
まずは、場所の状況を調べます物件の所在地地番がありましたら全国時価マップ というサイトがありますので相続税路線価を選択しそこに所在地番を入力すれば㎡当たりの時価が検索できます。

その路線の中でこの価格がすべて当てはまるというわけではありません。
「旗竿地」「日照規制」「高さ制限」などの影響で違ってくるので一概には言い難いでしょう。（場所によっては路線価の表示がありません。）地番が記載されてないのは多いので問い合わせて場所などを聞いてみることです。場所にもよりますが駐車スペースの有無は戸建てでは大事な項目になるでしょう。接道関連で4m公道(私道でも)2ｍ以上の接道があるかという確認です。これは２ｍの接道がない場合は再建築が不可の可能性がありますので十分に確認することです。地目、都市計画地域が何になっているかは重要です。通常は市街化区域ですが市街化調整区域というのもありますからよく確認することです。市街化調整区域の場合再建築に際して諸条件がある場合があります。記載が正しいとは限りませんので市役所等で建蔽率や容積率、高さ制限も確認しておくことです。地域のハザードマップが市役所のホームページにもありますが全国のハザードマップポータルサイト というのがありますのでそこで確認できるでしょう。崖地物件や急傾斜地物件、土砂災害警戒区域などの調査（市町村や都道府県でマップが作ってあります。）も必要でしょう。物件のある地域の地盤についてはわがまちハザードマップや地盤サポートマップで調べられます。擁壁物件に関してはご自身で調べるようにはなるでしょう。 線路脇などは振動や騒音などについても調べておく必要はあります。築年数により耐震状況も異なりますし築30年以上の物件に関してはアスベストなどのことも考慮する必要はあります。アスベストに関しては解体などしなければ特に問題ではないと思いますが解体時にかかる費用は通常の1.5倍以上かかると考えておいた方がよいと思います。 　戸建ての場合ファミリー層がターゲットになると思いますので小中学校までの距離やバス停の場所などもよく把握することです。近隣に公園、公民館、体育館などの施設があることも賃貸条件には有利に働くのではないでしょうか。特に大きな産業あるに越したことはないのですが無くても住みやすい環境があれば入居者確保はできると思います。

• ３　物件調査

机上での確認ができましたら次には物件調査となります。駅徒歩圏の物件でしたら実際に駅から歩いてみて時間計測することが大事です。物件の周りの状況もよく調査する必要があります。

ご近所情報

ご近所を廻って簡単なごあいさつを兼ねて物件についての情報を仕入れるとともにご近所さんの様子をうかがうことも大事なことです。隣人問題があり嫌悪施設ですと入居が付きづらいですから重要なことではあります。もしそこが事故物件だとして大島てるサイトにも記載がなければ解らないですし不動産屋で隠蔽している可能性もなくはないですからご近所情報は重要です。測量してある物件でなければ境界でもめているケースなどもあるので注意が必要でしょう。

確認箇所

1　上水道、下水道、浄化槽、井戸、汲み取り式なのかの確認。駐車スペース、セットバックの有無、前面道路種別の確認。隣地及び道路境界の確認をすること。擁壁があるならば傾きなどないか状況により水抜きがあるかなどを確認する。構造までは解らないのでその程度までの確認はしておきましょう。

2　壁を軽く触って粉が付くようであればチョーキングがあるようでしたら劣化が進み始めているということですので近いうちに塗装をした方がよいと考えた方がいいでしょう。コンクリート部分のひび割れなど。外回りの配管類の痛み、鉄部分があるなら錆の状態

3　室内に入りまずキッチン周りやトイレの排水状況や臭いの確認。

4　扉の開閉具合、押し入れなどの引き戸が歪んでないか、床鳴りや歪みの確認、家の傾きなどを確認するためには水平器を持っていくことをお勧めします。浴室についてもひび割れ等の確認

5　天井を確認してシミがあるようだと雨漏りがあった可能性があるので現在は修理が終わっているのかを確認する。点検口があるならば天井裏も見ておくこと。天井裏には断熱材があるかなども確認できる。懐中電灯なども用意しておくと便利です

築年数により相当の違いがありますので、 素人確認ではこんなところで良いのではないかと思います。もし不備があればDIYでどのくらいの費用がかかるかの見積もりをしていきましょう。特に屋根はDIYでは難しいので業者見積をしておくことです。

• ４　買い付け

１　物件の内見したところで買ったも良いなと思ったら買い付け証明を不動産屋に出すことになりますが、口頭でも良いところも多いです。ただ不動産屋から内見者が何人もいるなどと言われるケースも多々あると思われますので気に入ったら早急に買い付け証明を出すようにすることです。買い付け順番が速くても現金の方が優先されるケースもあります。一般的にはリホーム前提で1280万円で出ていた物件とするとリホームにどれだけかけるかを考え物件の差はありますが900万円位で指値を出してみるのがいいと思いますがこれはケースバイケースです。

２　内見した物件が一般向けネットだけでなく不動産業者専用の不動産流通機構が運営されているレインズにも掲示されていていると思われます。掲示されている期間が長くて売れてないようでしたら指値を低くしても買える可能性はあります。投資家の中には安く出た物件では競争が激しく取れないケースが多いので掲載が長いのを狙って指値を低く出している人もおります。これも一つの手法ですね。買い付けでOKが出たらいよいよ契約です。

３　リホーム対応物件に関しては一般の人があまり買うことは考えにくいのでDIY出来る投資家に限定してもいいくらいではないかと思います。

• ５　契約

１　不動産屋より重要事項の説明を受けますが基本的には自己責任で契約条件について買主・売主双方が合意し売買契約を締結します。融資を受けての契約の場合は融資が通らなかった場合に契約を白紙に戻すという事項があります。

２　売主が不動産会社となる場合には買主に不利益な契約が結ばれることのないよう、宅地建物取引業法により、不動産会社に対し契約内容に一定の制限が設けられています。これは不動産取引の専門家である不動産会社と直接契約を締結することとなる買主を保護しています。また不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれる金銭を、買主が売主に支払うことが一般的です。融資を受けての契約の場合ですが投資物件に対しては一般の住宅ローンの適用は受けられません。融資を受ける場合その人の属性により金利も異なるし物件により融資が受けられないなどのケースもあります。特に築古物件に対しては一般の銀行からの融資は難しい可能性もあります。ただノンバンク系の融資機関でしたら物件担保（共同担保物件も含め）に融資ができる場合があります。メリットは融資が速い、審査基準が緩いなどまたデメリットとしては金利が若干高い、共同担保物件が必要などがあります。融資を受けての契約となる場合には金銭消費貸借契約を結ぶ必要があります。

３　物件の購入でトラブルがあったケースとしてよく確認しておかなければならないのは購入予定物件の公図の確認を怠らないことです。物件の前の道路との間に他の所有者の物件が入ってないかということだけは十分に注意しておくことです。通常はあり得ないのですが開発した物件にはそのような間に他人のというか開発業者の土地が挟まっているなどというケースがあり裁判をしているような場所もあるようです。理由ははっきりはしないがその物件を売るときにその挟まった土地を購入しないと再建築ができなかったりなどの問題があるようです。そのためその土地を高額で買い取らなければならないような仕組みになっていると推測します。

• ６　融資を受けるには

１　一般的に会社員の場合ですと融資は比較的通りやすいです。前記しておりますが通りやすいといっても築古物件では難色を示されるケースがあります。まず融資の相談に銀行なり信用金庫へ行って打診する必要があります。その時にどのような不動産を購入するとか収支計画書を作成して伺うことが大事でしょう。融資にもフルローン、オーバーローンなどもあります。物件の属性がよければフルローン、オーバーローン （グレーゾーン）で融資してくれる金融機関もあるようです。昨今の金融引き締め（スルガ銀行問題から）になっている状況ですとなかなかそういった金融機関も少なくなってきております。物件価格の10％～20％程度の自己資金が必要だと考えておいた方がいいと思います。

２　融資を受けるに金融機関を足蹴く訪問することが一番です。メガバンクは敷居が高いので地方銀行か信用金庫で相談するのが一番良いと思います。信用金庫の場合は物件の所在地に支店などがないとなかなか融資が難しいようです。K信用金庫A支店で融資が通らなくてもB支店で融資が通ったなどという話はよく聞きますから担当者の判断もあるのだと思います。知人が得意先の信用金庫で最初の担当者と不動産投資の融資について話したがほとんど門前払いに近かったが2年くらいして担当者が転勤で変わったのでまた同じような話をして融資ができないかと持ち掛けたら積極的に融資の話を受けていただけたということ聞きました。このように同じ支店の中でも担当者で違うということです

• ７　初めの一歩

　誰でも最初は不動産投資には懐疑的というか不安要素はいくつかあります。概ね次のようなことを不安視されているのではないでしょうか。

　・　融資を受けてから返済が発生するのが滞りなく返済することができるのか、手持ち資産からの返済になってしまわないか。

　・　客付けは大丈夫なのかまた難しいのではないか。

　・　管理はどうしたらいいのか。

　・　物件に修理が発生したら持ち出しになってしまわないか。　

　・　夜逃げされたり滞納されたりした場合はどうするか。

　・　火災や地震など自然災害が心配

　こういったことを払しょくするにはここから下の内容を吟味していただければ良いのではないかと思います。

• ８　借地権付き物件

１　借地権付き物件とは土代を支払って土地を借りてそこに建物を建てた物件のことを言います。をることを言います。同じような条件の場所でも借地権付き物件は安く購入することができますが土地の所有権はありません。地代は基本的には地主に対して毎月支払うことになります。安く購入できるメリットはありますが金融機関での評価は低いということも考えておく必要があります。またリホームや建て替えや売却時に地主の承諾を得る必要があります。このときに承諾料が必要になることもあります。

　

２　旧法借地権と新法借地権があります。旧法は借りる側が有利になっているが新法では借主側が有利になっています。新法借地権では普通借地権と定期借地権があります。初心者の投資では借地権物件は避けた方がいいと思います。投資家の中には借地権物件の方が安く買えるというメリットを生かして借地権物件を狙っている人もいます。

• ９　客付け

１　元付業者（「専属専任媒介／専任媒介」に対して一般媒介がある。これは複数の業者が対応できること）とは売主から直接依頼された物件を扱っている業者になります。売主と買主の双方から手数料が取れるため販売にも積極的になる。指値（価格交渉）が効きやすい。

２　客付業者は元付業者が依頼します。

３　あんこ業者というのがありますがこれは元付業者と客付け業者の間に入る業者のことを言います。

４　売主物件というのは売主が直販することを言います。マイソクなどに売主と書いてある物件は不動産業者が買い取った物件だと考えていいでしょう。手数料は不要ですが手数料分以上の儲けがある物件だと思って間違いないでしょう。

• １０　利回り

　１　表面利回りは単純に満室時想定の家賃収入を物件価格で割ったものです。想定利回りと言っても色々ありまして満室想定しているのでしょうが実際に０％の入居者数であっても想定利回りで書いてありますから十分に調査が必要です。近隣同等物件の家賃状況は調べておくことです。特に区分（マンションなど）物件については管理費や修繕積立金なども計上してないですから想定家賃は気を付けることです。

　２　実質利回りですが返済見込み額、固定資産税、火災保険、管理費、その他想定する経費を含めて計算した利回りですので見込みを誤らないことです。特に築古物件の場合空き家率や修繕費の見込みが重要になってくるでしょう。

• １１　キャッシュフロー

　１　毎月手残りを残すことが重要です。返済比率は50％を考えていくことです。家賃収入からローン返済した割合が50％ということです。経費は20％と考えておくべきです。修繕費は特に不定期ですから十分に注意する必要があります。維持管理はできるだけ自力でやるように努力する必要もあります。
※返済比率についてはローン年数や頭金をいくら入れておいたかによって変わります。

　２　空室率をどの程度見るかというと一般的には10％くらいを想定しておくべきでしょう。

　３　管理費ですができうる限り自主管理でやることですが別の仕事を持っている場合はなかなか難しい面があります。その場合は管理会社に委託するのですが概ね家賃の5％が相場と言われております。管理会社との契約の中で丸投げしてしまわずに修繕などが発生した場合には自分でもある程度業者は探しておくことで管理会社が言ってきた金額と乖離しているようなときには自分の知っている業者に頼むようにすることです。夜間や祝日に対応できない場合には管理会社ではいくらまで応急的に処理してもらうなどの話をしておくことが大事です。後に自分の知っている業者に依頼することです。一般的に管理会社、特に大手が契約しているところは値段が高すぎる傾向にあるので注意が必要です。消防設備法定点検なども管理会社からの委託の場合とんでもない金額が出てきたなんてケースもあります。身近な消防設備屋業者に直接委託することをお勧めします。こういった場合は契約の中から消防設備点検は除くことです。
※設備関係で特に築古物件に関しての入居付けした場合にエアコンや換気扇、照明などに関しては現在は使えるがこのまま使っていただけるのは構わないが故障の場合については入居者負担になる旨契約書の中で説明しておくことです。

　４　なんといっても不動産投資をしている以上は毎月の手残りが少しはないと何のために頑張ってきているのかということになります。そのためキャッシュフローを出していく上では利回りの良い築古物件、地方物件を探していくことが大事です。一概に地方物件と言ってもと不安になるでしょうが、コスパがよいのは地方物件になるでしょう。ポータルサイトでは地方物件が多数あります。でも実際に見ないで買う人も多いのですがそれはそれなりのリスクがあるので安い物件でも現物を目で見て購入を決定することです。また周りの状況などは実際見に行かなければわかりません。築古物件ももちろんコスパがいいですがこちらの方がハードルは高いと思います。ある程度のDIYに自信がないと難しいでしょう。業者に依頼してリホームする費用としては概ね材料費の８倍はかかると言われております。逆にDIYであれば１/８でできることになるのでこれまたコスパはあります。築古の内容にもよりますが簡単な壁紙の張替えやCFの張替えで完了してしまうような物件を探すことも一つの手段ではありますがライバルも多いです。

　５　これまではインカムゲインでのお話が主でしたがキャピタルゲインがあります。これは出口戦略も大事ですということになります。なかなか初心者が売却するタイミングを狙ってまで購入時に考えておくのは難しいでしょうがこの物件は５年後に売却してもいいと考えて立地や人口動向など吟味してから購入すればいいのですがそこまで読み切るということがなかなかできません。基本的に築古物件は耐用年数は経過してます。ただ減価償却期間が物件によっても異なりますが概ね４年位と考えて戦略を立てることも必要です。
※不動産業者でない個人の場合反復継続売買は違法になるので注意が必要です。

• １２　火災保険

１　なんといっても災害時には入っていてよかったと思うのが保険でしょう。オーナーが掛ける建物の火災保険ですがこの中には地震保険やその他いろいろなオプションがありますのでよく吟味して入るようにしてください。

２　入居者の死亡事故などの事故物件にも対応している保険への加入も一緒に火災保険で対応してますからこれもセットにしておくことがいいでしょう。

• １３　家賃保証会社

１　特に自主管理物件では入居募集も完全無料のジモティーや１月分だけの手数料のウチコミを利用することで簡単に個人でできますからこれらもおすすめですがやはり慣れてないとということにもなってくるでしょう。特に家賃保証会社に加入を条件にすれば保証人なしで貸すことができます。連帯保証人なしでの賃貸契約にすることにより貸出ことでのハードルが下がりますから募集してくる人も多くなるでしょう。

２　家賃保証会社へ個人で加入できるかという心配はいりません。基本的には家賃保証会社とオーナーとの契約をすることから始めます。それから入居者と家賃保証会社で解約していただければいいことです。

３　家賃保証会社を利用することにより反社の排除も保証会社を使うことで可能になってきます。また最近では有料ではありますがコンプライアンスのチェックができるアプリなどもあるようです。

• １４　不動産取得税

都道府県の地方税です。物件の評価額に応じて取得時に発生する税金です。通常取得後半年から８カ月程度で納税通知書とか申告書が送られてきます。購入時にはこの税金のことも頭に入れておきましょう。

• １５　オーナーチェンジ物件

１　売買が成立すればすぐに家賃収入を得られるというメリットもありますがデメリットもあります。そのまま入居者が入居続けていただけるなら何もしなくていいわけですがなかなかそうはいきません。購入後２から３カ月で退去してしまうかもしれません。契約ではまだ1年先ではあったとしても退去する可能性はあります。退去前には事前に大家に退去の旨届けることにはなっているのではないかとは思いますが概ね1月ほど前には届ればいいことでありますからこれも致し方ありません。特にその点で気を付けなければならないのがカーテンスキームと言って不動産屋がオーナーチェンジ物件として高く売るために仕組んでいる可能性もありますので十分注意する必要があるので購入時に賃貸契約書を確認すれば大体はわかるので賃貸契約書は必ずチェックすることです。それとオーナーチェンジ物件の場合部屋の中をなかなか見ることができない場合があります。退去時にリホーム代が相当かかってしまったなどという話もよく聞きます。

２　サブリース物件ですがこれも条件など直確認する必要があるとともに購入時に解約できるのかも含めて検討することです。サブリースの場合はなかなか解約が難しいケースがあるので注意することです。オーナーチェンジとはいえ継続しなくてはならないなどの場合は手数料が引かれて割に合わないケースもあります。また立地が良いところではサブリースの必要がなく自主管理で客付けができる場合などはサブリースする必要はないと考えます。そのような場合には購入時に解約を条件に入れておくことでしょうがなかなかサブリース解約は難しいかもしれません。

３　入居者がいるため自分の思ったようなリホームをすることができない。前オーナーと契約にないような取り決めなどされている場合についてもよく把握しておくことです。売却に先立ち相続物件などの場合は諸事情が解らないケースなどもありますから注意が必要です。

• １６　０円物件

最近多くなってきた０円物件（無償譲渡）とか１円物件などの贈与税はどうなっているのか調べてみました。ケースとしても様々なようで税務署でも明確な回答は得られなかったのですが、贈与税計算としてはここ国税庁を参考にしていただければよいと思います。

• １７　競売にチャレンジ

全国の裁判所が行う競売物件情報がBITというサイトに掲載されております。競売は誰でも参加できます。しかしながら全くの初心者では少しハードルが高いでしょう。